雙北30年老屋上百萬棟！　地震若來...

好房網News記者陳佑婷／整理報導  東森房屋 林榮耀 0921 945 326 關心您

災後重建路迢迢！此次南台大地震震碎了許多破碎家庭，更震出老屋健檢及都市更新計畫的重要性。不只南台灣，根據統計，光雙北市30年以上的老屋就超過百萬棟，台北市更有五區位於土壤液化的危險區域範圍內，學者表示可趁這次機會，化危機為轉機，積極重視都市中老屋所面臨的潛在危險，別讓悲劇重演。

206大地震重創台灣，也震出老屋健檢及都市更新的重要性。(圖／新北市都更處)

206美濃大地震後，台南維冠金龍大樓歷經8天的搜救行動，終於畫下休止符，上百人死亡的慘況，造成許多家庭破碎，在應該是全家團圓的年節中，卻要面臨與親人天人永隔的悲痛。救災行動結束，災後重建之路更是遙遠，除了已經倒塌或傾斜的房屋之外，全台老屋健檢及老舊都市更新更是刻不容緩，內政部營建署已於（12日）決議將補助名額擴大到2000棟，並以南部6縣市優先，每棟全額補助8000元，最快3月初開放申請。

然而，在災後重建或是都市更新上時常遇到的最大問題，就是原住戶意見整合困難，導致許多老舊房屋更新速度緩慢。

前台北市副市長張金鶚投書聯合報表示，可把握此次災後重建機會，化危機為轉機，對老屋進行大體檢，找出可能潛在危險因子；而住戶有應該體認「居住安全應勝過都更利益」，別只為了獲取利益而延宕都更進行，並趁此機會整合住戶紛雜意見，徹底進行老舊建物的拆除重建，讓老舊都市獲得安全與再生機會。

除了南臺灣之外，根據內政部不動產資訊平台統計，新北市與台北市30年以上的老屋合計就有114萬棟以上，50年以上老屋合計也有7萬棟，加上前內政部長李鴻源曾於公開場合中警示，士林、北投、大同、中山、萬華等5區，若遇上規模6以上的強震，將有土壤液化風險，將導致4000戶房子面臨倒塌危險，

雙北市更曾獲選全球天災前十大高風險城市，因此對於雙北市老屋健檢及更新速度，政府也應當多加重視。

負利率可掀購屋潮　還是找鬼拿藥單？

好房網News記者陳佑婷／整理報導

為刺激經濟，日本央行將存款利率調至負0.1％，預計將有大筆熱錢流入消費市場及房市，日本房地產相關股價立刻反彈，

因此有民眾認為，台灣若也加入負利率行列，也可以刺激房市交易。

然而，專家認為日本會祭出負利率是「安倍經濟學」失效的表現，未來台灣若步日本後塵，恐怕是「找鬼拿藥單」，

還不如想辦法健全整體經濟體制，讓人民生活有保障。

負利率可掀購屋潮？專家認為不如健全經濟體制。（好房網News記者張聖奕／攝影）

日本祭出負利率政策，在股市投下一顆震撼彈，許多專家認為日本此時下猛藥，就是希望藉由降低利率，讓民眾「多消費、少存錢」，以刺激日本國內消費景氣復甦，讓熱錢能從銀行流動至消費市場。市場預估此政策短期內將可以刺激日本國內購屋市場，吸引海外投資。有民眾因此認為，

如果台灣也實施負利率政策，是否可以為房市寒冬注入暖流，刺激民眾買房，藉以拯救房市。

然而，專家指出負利率政策已是安倍政府為了早日達成2%通膨的標準，不得不做的最後一招，顯示日本經濟體制已「病入膏肓」，就連日銀決策理事內部也有人員擔心，負利率會對銀行獲利造成傷害，進而影響整個金融體系。另有壽險業者表示，如果日本再不提出健全經濟體質的有效政策，對股市、房市也只會有短期效益。

有專家認為在台灣目前出口景氣連9黑的狀況下，未來也有可能走向零利率，甚至負利率這條路。儘管中央銀行理事暨合庫金控董事長廖燦昌昨（29）日於中國時報指出，臺灣不可能出現負利率，但是根據天下雜誌分析，如果台灣只憑央行一己之力，而不積極創造新產業，提供真正的工作機會，恢復民眾消費信心，讓金融體系恢復健康，難保不會步上日本的後塵。

房地合一課徵所得稅制度自2016年1月1日起施行，請多加利用網路辦理申報

買方請注意　行庫欽點3大地雷出爐好房網News記者賈蓉／整理報導

想趁房市混沌進場買屋，跟著銀行做風險控管就對了！行庫主管表示，目前銀行已有「三不」策略，

包括不撥款給地點不佳、工業宅、豪宅案件，就是擔心建商銷售無力，才會嚴格把關土建融案。

專家則建議民眾，若已不幸踩入地雷，不妨盡快「租出去」降低壓力，因為地雷物件「就算降價還是不好賣」。

行庫土建融案「三不」策略，欽點3大地雷產品。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）

什麼樣的產品，會在房市不景氣中率先敗陣？工商時報報導指出，目前已有多家指標行庫主管表明「三不」策略，為了避免「地點不佳」的物件沒人買，要求建商「先售後建」以確保建商自償財源無虞。此外，針對「工業住宅」、「大面積豪宅」同樣採取「不接」的態度，因為這類擔保品的處分難度相對較高。

至於這3大地雷會如何引爆呢？天時地利不動產總經理張欣民在好房網影響力講座中說明，例如新莊、頭前、青埔等大型賣壓區，若再碰上工業住宅、大坪數，就可能會面臨無人接手的命運。

張欣民認為，這類物件抱在手中會讓人難以抉擇，因為「每坪降10萬，總價還是太高」，降價策略也難以吸引買氣，但若持續抱著物件又面臨持有成本提高、心理壓力等條件影響，只剩下「出租」一途，才能緩解地雷的危險程度。

房仲企研室主任徐佳馨則是提醒，除了避開地雷區域之外，社區的好壞也是成敗關鍵。徐佳馨向聯合報說明，包括格局不佳、公設比過高的物件，都會影響物件的轉手性，「少碰為妙」。

好房網News記者賈蓉／整理報導

政府打房止步、間接做多房市，

正是買方積極進場看屋的好時機

除了「青年安心成家購屋貸款」上調額度至800萬元外，被許多投資客視為洪水猛獸的「房地合一稅」，其實十分適合長期自住的小資買盤，只要把握機會積極進場看屋，就不怕買房被別人笑傻了。

房貸利率低加上400萬免稅額，正好適合小資族出手買房（好房網News記者 陳韋帆／攝影）

別人笑我買房傻，我笑他人看不清！不只行政院將「青年安心成家購屋優惠貸款」由500萬提高到800萬，吸引首購族進場購屋，公股行庫主管更向工商時報透露，其實各大銀行也有利率優惠的房貸商品供選擇，整體換算下來甚至不輸給青年安心成家購屋貸款，顯見現在買房不但利率極低，更不愁貸不到錢。

除此之外，現在買房不只利率低、方便貸款，更因適用「房地合一稅」，十分有利長期自住的購屋族群。根據房地合一稅規定，只要持有6年內沒有出租、營業的紀錄，就可享有400萬元的免稅額，即使超過400萬元還可享有10％的優惠稅率，對於首購、換屋族群十分有利。

例如新婚夫妻在今年購入小坪數物件，並在6年後出售，恰巧可搭上小孩出生、成長、上小學等換屋需求，趁機「以小換大」，屆時就可依照房地合一稅，辦理全額退稅，可以輕鬆「無痛換屋」享新制優惠。

針對許多人年輕人不敢買房，「勸租不勸買」的社會氛圍，包租公律師建議，年輕人不必急於做出「不買房」的結論，在房價高點時慢慢存錢、低點時勇敢出手，才是買房的最佳策略，只要試想「真的有人能一輩子租得到房子嗎？」，就可知道紮實存錢才是王道。

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新制上路 14%民眾有進場意願

如何判斷現有的房產，是不是房地合一新制課徵的對象，所有權人首先要確定的就是房產的「取得日期」；其次則是「賣出時點」。

以買賣為例，去（2014）年1月2日以後才買進的房產，現在都已被劃入房地合一的新制課稅圈，所有權人若能持有超過兩年以上再出售，才可以脫離新制合一課稅的範圍，按舊制分開課稅。

舉例來說，甲在2014年2月1日買進A房產，選擇在明（2016）年1月1日出售，計算甲持有A房產從「取得」到「出售」期間不滿二年，甲就要在出售A房產並辦完移轉登記次日起30天內，自行向稅捐機關申報繳納房地合一的利得稅。

反之，甲若選擇在明年3月1日出售A房產，屆時，因為持有期已跨過新舊制「交界線」，甲依法有權按舊制分開課徵利得稅，其屬於房屋部分的交易所得，可在後（2017）年5月，與其他綜合所得一起合併申報；土地部分則只須繳納增值稅，不必另繳所得稅。

再假設一例，甲取得A房產，趕在明年房地合一課稅新制前出售，此時，甲雖是按舊制分別繳納房屋及土地利得稅，但因特種貨物及勞務稅仍未退場，且甲從買進到賣出期間未滿二年，無論賺賠情形為何，甲還要按實際售價，多繳10%奢侈稅。

逾7成民眾：買房才是王道

工商時報【記者方明╱台北報導】

儘管未來房價看跌、利率看升，但一項民調顯示，目前有超過7成以上民眾支持「買房好」，其中，更有超過8成比重的20∼30歲年輕族群最想買房；反倒是60歲以上的族群，超過6成的人認為租房好，此調查結果打破外界普遍認為年輕族群買不起房的認知。

房市由多翻空，加上利率也看升，「以租代買」似乎是目前較好的選擇，但根據《好房網》一項「買房好？租房好？」網路調查結果顯示，有73.3％民眾認為有自己的房子還是比較好而支持「買房」，其中男性占比65.56％多於女性的34.43％。

若以年齡層來看，支持買房的年齡層，最多分布在20∼30歲，占比達83.3％；31∼40歲、41∼50歲的年齡層也分別有高達7成的民眾，覺得買房才是王道，反倒是60歲以上的族群，只有33.3％的人認為買房好，66.7％的人則認為「租房好」。

支持買房的3大理由分別是強迫儲蓄、有安定安全感、與其幫房東養房不如自己繳房貸；而認為租屋較好的主要是買不起、房市看跌先觀望，以及房租低、租屋較划算等。

好房網分析，每個年齡層選擇的考量大不同，認為「買房好」主要集中在年齡層及經濟能力最低的20∼30歲，除擔心薪水追不上房價外，也包括以養房強迫儲蓄、厭倦租屋希望擁有房屋主導權等。

而30∼40歲族群正值適婚成家年齡，新婚買房需求多；41∼50歲部分是換屋需求，有趣的是隨著年齡增長，購屋心態卻趨向保守，可能是面臨退休及存老本壓力所致。

好房網認為，無論買房或租屋，端視自己的經濟能力量力而為，假設年輕人的薪水3∼4萬，可以買多少錢的房子？推算大約是薪資乘以100倍是可負擔的房價，若以4萬元來算，如果1個月支出三分之一，1個月可以存2.8萬，存個3∼4年，就有百萬頭期款，再以此為基礎尋覓適合的房子。

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戴凡真、沈經洪、趙俊筌／綜合報導

台灣農業長期以來受到都市化與經濟成長快速的影響，傳統農業生產與經營已經逐漸衰退，加上青壯年人口外移，更加速農業人口老化、生產力下降。近年來政府輔導台灣農業逐漸轉型成為精緻農業，加上「開心農場」的盛行，讓都市人漸漸願意走入農村，「體驗」農夫生活。

商業發展研究院行銷與消費行為研究所團隊研究指出，先進國家農村社區發展的經驗與歷程，發現農村社區產業發展最重要的特性是「在地化」，也就是農村社區與自然風土的不可切割特性。

農產品的生產，和農夫、自然環境、風土氣候等息息相關，缺一不可。因此農村社區產業發展應結合「體驗經濟」的行銷概念，透過農產品、農村特有的文化資源、自然環境與生活型態等，從內而外將整個農村區域打造成令人嚮往的文創區域，吸引年輕人口回到農村，發揮年輕人特有的文化創意，為傳統農業產製出更多的附加價值。

不同於現有的華山、松菸、花蓮等文創園區，以農業為主體的文創主題活動也正盛，如：假日（或一日）農夫、稻田裡的餐桌等都是現今熱門的活動，透過農業社區的整體氛圍包裝，讓其文創體驗活動無法複製。

體驗經濟的行銷方式為傳統農業創造另一商業模式，讓長期生長在都市的消費者直接參與、體驗、認識食品本身背後的產地與農業知識，進而創造獨一無二，且從來沒有體驗的農村經驗，進而產生深刻的其情感。在食安風暴後，消費者更注重食品背後的原料及產製的方式，因此讓消費者透由體驗，了解農產品，進一步培養信賴關係，進行購買，讓產地得以直接與消費者對話，創造另一銷售模式。

以台中新社協成社區為例，「香菇」出名的台中新社，透過零售通路及媒體傳播，讓消費者直接將台中新社協成與香菇做一連結，但透過體驗活動的旅遊行程，讓消費者親自走進農田，親身體驗台中新社協成社區整體環境與生活型態。

體驗行銷是結合「親身」與「在地」的特性，強化消費者對農業社區的認識，從單純的「新社香菇」理解深化到「新社協成社區的生活」，包含在地菇農、菇神油飯；甚至由原本的紡織如何轉化到香菇的歷史、相思木種植等，藉著不同層次接觸方式及活動，強化社區特色融入產品、文化及生活經驗等，在與消費者互動中，客製出不同客群的獨特體驗方式，這種行銷方式不僅銷售香菇，也推廣社區，還開發社區文化並轉化為商品服務能力，更兼具發展社區產業及擴充青年從業人員來源等效果。

體驗經濟自1998年哈佛商學院教授B. Joseph Pine II and James H. Gilmore提出，對於製造及服務業的經營及行銷策略上有深遠影響；體驗經濟是指從生活與情境出發，經由讓消費者主動參與產品製用過程，塑造感官體驗及思維認同，以此培養長期顧客關係，改變消費行為，並為商品找到新的附加價值。換言之就是以消費者參與及體驗的記憶與感覺，來提升商品的價值。如蘋果電腦和迪士尼的產品及品牌價值皆來自消費者創造獨特產品與服務體驗；小米手機崛起也歸功於「米粉」直接參與手機的研發製造與銷售。如同James H. Gilmore所說，以產品和有形的東西收費是製造業，以事業開展的活動收費是服務業，當和消費者共同創造的經驗收費時，就進入體驗經濟。

（作者是商業發展研究院行銷與消費行為研究所研究員）

商發院簡介

財團法人商業發展研究院於民國96年12月成立，致力於服務業環境、行銷與消費、經營模式、人才發展、國際化與科技應用相關研究，擘劃服務產業政策，為國內唯一提供服務業全面解決方案之資源整合平台。

掃墓的季節到了!!
飯後笑一笑:.．.某人去買祭品，看到居然有紙糊的iPhone 手機，有些不以為然 。

◎ 小孩與大人有何不同？
剛剛路過幼稚園，偷聽兩個小朋友的談話。

       農地活化　共創三贏

 

作者：盧煌勝（財團法人和諧有機農業基金會執行長）
日期：104-03-05